إن التحفيظ العقاري عبارة عن عمليات يجب أن نقوم بإتباعها من أجل أن يتم خضع العقار للنظام، وهذه الإجراءات والعمليات تهدف إلى تأسيس ملكية العقار بالسجل العقاري.
تم وضع تعريف للتحفيظ العقاري من قِبل الدكتور مأمون على أنه مجموعة قواعد قانونية، وتهدف إلى تنظيم الهويات العقارية، حيث أنه من خلالها يتم إيضاح مساحة العقار، كما أنه يتم وصف هذا العقار بجميع حدوده ومعالمه، ويتم معرفة من هو مالك هذا العقار وكيفية امتلاكه، وإن وُجد حقوق عينية على العقار يجب أن يتم ذكرها، ومن أمثلة الحقوق العينية هى الرهت، أو الانتفاع، أو الإرتفاق، أو الحقوق التي تستمد من عقد الإيجار، بالإضافة إلى أن مدة العقد يتم تحديدها من قِبل القانون، مع مراعاة ذكر اسم صاحب الحق والمالك.
أصل التحفيظ العقاري
أول من قام بوضع نظام التحفيظ العقاري أستراليا الجنوبية، وقد أنتشر النظام باسم نظام تورنس، وتمت تسميته بهذا الاسم نسبة إلى ريتشارد تورنس، وهو الذي قام بنشر هذا النظام، ونظراً لأن نظام تورنس قد نجح وبشكل كبير، فقد قامت العديد من الدول باستخدامه في بلادها في النظام العقاري، وذلك لأن نظام تورنس هو النظام الوحيد الذي يقوم بضبط الملكية العقارية في جميع أشكالها، وقد استخدمت المغرب نظام تورنس في جميع المعاملات العقارية، ولكنها أضافت بعض من اللمسات الفنية المختلفة عن أستراليا الجنوبية، وذلك نظراً للحضارة المغربية والثقافة والدين، وبذلك قد أصبح هناك بعض من الخصوصية على النظام.
أثناء الاستعمار الفرنسي على دولة المغرب، فقد قام المستعمر باستخدام نظام التحفيظ العقاري لحماية مصالحه الخاصة، بالإضافة إلى تسهيل امتلاك الأراضي للأجانب، ونظراً للنجاحات التي قدمها هذا النظام، فقد أصدرت السلطات النظام عام 2011 في رمضان، وقد تم التعديل على النظام من أجل ملائمة الحاضر، وملائمة القوانين الموضوعة للتشريعات التي يتم تطبيقها على جميع العقارات المحفوظة.
من الجدير بالذكر أن مهمة الإشراف المختصة بتطبيق هذا النظام في المغرب قد وُكلت من قِبل المشرع إلى الوكالة الوطنية، وذلك من أجل أن يتم المحافظة على جميع العقارات، وقد تم معرفة ذلك من القانون عام 2002، واستناداً إلى هذا القانون، فقد علمنا أن الوكالة الوطنية لها شخصية قانونية مستقلة، كما أنها مستقلة مادياً، بالإضافة إلى إخضاعها للوصاية من الدولة، ومن مهام الإشراف على النظام، كالتالي:
- التحفيظ العقاري.
- المسح العقاري.
- عمل الخرائط الطبوغرافية بجميع المقاييس.
- جمع المعلومات التي تخص جميع أراضي الدولة وحفظها.
إن الوطالة الوطنية المختصة بمسح العقارات وجمع المعلومات وتحفيظ العقارات مؤسسة عمومية مثل أي مؤسسة، بداخلها أجهزة تُسهل عليها عملها ومهامها بسهولة، فالوكالة تمتلك جهاز تنفيذي، وتقريري، ومساعد، كما أن بها إدارة هيكلية، وقد وجدنا قانون ذكر أن الوكالة يجب أن يتم إدارتها من خلال مدير ومجلس إدارة.
خصائص التحفيظ العقاري
إن هذا النظام به العديد من الخصائص المهمة، ومن أهمها:
- يمكن أن يتم المقايضة على عقار ملك للدولة، ويمكن أن يتم بيعه أيضاً.
- في منطقة التحفيظ الجماعي، يتم تحفيظ عقارات الأملاك القروية.
- التحفيظ للمجموعات السكنية والتجزئات يتم بشكل إجباري.
- كما أنه يتم التحفيظ العقاري الإجباري للعقارات في جميع مناطق ضم الأراضي.
- إن تحفيظ العقارات الإحباري يتم من خلال أمر من المحكمة العليا.
- التحفيظ يتم على جميع الأراضي الغير مملوكة، وذلك من أجل المنفعة العامة بها.
- يتم التحفيظ على جميع الأراضي المخزنية، وذلك من خلال طلب من المصلحة المختصة بالأملاك المخزنية للإدارة.
- يتم التحفيظ على جميع الأراضي الجماعية، وذلك من خلال طلب للإدارة من خلال السلطة المسئولة عن الجماعات.
